“一分钱”难倒李思廉:富力物业的潦倒IPO

谁说物业有泡沫?!

" 我想不能用泡沫来形容,互联网泡沫说 10 年了,人家越做越大,然后把传统行业打得焦头烂额,难道还说人家有泡沫?这个是不对的。"

2020 年底的一次采访中,佛系多年的富力地产(02777.HK)集团董事长李思廉有些愠怒。说房子不好卖、富力地产出清资产,甚至诟病无法定论的大裁员,他都不会太在意。可是怎能说物业有泡沫呢?

至于原因,实在太容易找了:看看在管面积,除了口碑日薄西山的彩生活(01778.HK),哪个物管龙头不是在管面积破 3 亿平方米的巨无霸?那群科技公司不是在谈 O2O 吗,没有物管点头,只能马路对面 O2O。

社区的地盘,物业公司就是 " 话事人 ",这很值钱。

更何况,与富力物业到联交所 IPO 相关的资料,早在 2015 年时已陆续落在李思廉的案头。现在正是一蹴而就的时候,怎能唱衰大行业?

你再看李思廉脑后如山的烦心事:地产主业在原地踏步,监管的 " 三条红线 "、区域 " 一城一策 "、城市 " 两集中 " 持续掣肘、各项业务发展不顺 …… 要是这一轮物业还是圈不到钱,应该怎么办?还能怎么办?

李思廉已是耄耋老人,要是当年毕业就在金融公司安心工作,他已经退休 4 年了;可是现在富力物业的招股书已经提交,他还得挺着,拿着钱灌溉潦倒的富力地产,养活近 4 万名员工。李思廉很富,可是富力很穷。想让富力这条 " 咸鱼 " 活下去,只能自救。

痛苦的轮回

人生就是这样,花好月圆在手边,眼里满是红杏出墙;待到一无所有,已是追悔莫及。

有人说,这就是人生。

" 像在珠江新城,我们管理的项目有十多个。商业的物业管理费是平均都超过了 30 元,比起住宅来说,差不多是一平方(商业)就等于十平方(住宅),所以这部分产生出来的效益也是很大的。"

这还是 2015 年 8 月中期业绩会时,李思廉首次公开分拆物业上市的打算。如此盈利能力,背靠富力地产金字招牌,果真 " 快刀斩乱麻 " 就这么安排上," 华南五虎 " 的物业平台最先在联交所敲钟,应该是富力。

怎奈阴差阳错,李思廉非要占那王健林便宜,狠劲儿薅了万达的 " 羊毛 "。买了 77 家酒店,一口气拉了 199.06 亿元饥荒,哪还有心思推动理睬物业容颜姣好?

当时,物业没有上市,不是李思廉不能,而是不想。

等到债务泰山压顶,疫情突如其来,旗下 136 家豪华酒店拧成一股绳,勒着李思廉连续八年亏钱,日子的酸爽比老坛酸菜面还有那味儿。

256.89 亿元现金、3501.8 亿元负债,以及降了再降,仍然全部踩中的 " 三条红线 "(剔除预收款后资产负债率 76.66%、净负债率 147.16%、现金短债比 0.39),李思廉带着富力地产驷马风尘,经营八表,最后还是跑到了悬崖边上。

此时,脱困方式似乎只有物业一条路。走上去,才发现这貌似轻松的赚钱方式,已经被自己陈放了 6 年。

中国人嘛,讲得就是一个轮回。六十年一甲子,胡汉三早晚要回来,何况自己只用十分之一的时间恍然开悟,来得及吧?

可爱的佛脚

论自救的事儿,李思廉很熟。

2007 年,规模住宅扩储、批量商业开发,李思廉把富力地产吹成了胖子,到 2008 年一下子掉进债务陷阱。年中时候,口袋里的 19 亿元,已经堵不上 88 亿元的土地出让金窟窿。

好在李思廉果断,硬是靠着一笔 60 亿元的境内公司债和多个项目周转缓解过来。回想起来,这是一次成功的 " 临时抱佛脚 "。好在最后,佛笑了。

这一次,故事不太一样。

再借他 60 个亿公司债?太难了,何况监管严格限制信贷资金流入楼市,这招不灵了。既然这条路被堵死,就可劲儿放大物业的理想版图。让资本市场相信,富力物业值个好价钱,不买就亏了。

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李思廉的心态,资本市场见得多了。不就是吹泡沫吗,都是千年的狐狸,演什么《聊斋》?

富力物业顺利 IPO,怎么也能解决一些富力地产的燃眉之急。剩下的问题就简单多了:加速推进富力物业上市。论吹泡沫,这逻辑听起来还是行得通。

" 如果价格合适,(富力地产)将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产,同时也会出售部分住宅项目的股权。" 为了实现 2021 年净负债率达标、2022 年 " 三条红线 " 转绿,李思廉决心挥泪斩马谡。可是怎么砍,刀都落不到物管头上。

一瞬间,佛脚变成了物业,而且真香。

穷爹何以富儿?

战国时期,楚国有个兄弟,不小心将心爱的宝剑掉入江中。于是拿出另一把剑,在船头留下记号,准备靠岸的时候再去捞。很多人知道,这个故事叫 " 刻舟求剑 ",少有人知此文出自吕不韦编纂的《吕氏春秋 · 察今》。

何为 " 察今 "?就是听听过去的故事,作为现在的借鉴。没错,李思廉是该想一想了。

或许珠江边上那物业费 30 元的项目还在,十分之一定价的住宅项目也不少,可是指望这些能吹起多大的泡沫?

《一点财经》曾在《上市物业公司投资价值象限图:谁是大泡沫,谁是潜力股?》中分析,物业公司的估值体系,遵循着 " 拼爹 " 的逻辑。

这是个说来残酷,却也无奈的结果。大到碧桂园服务(06098.HK),也要靠着碧桂园(02007.HK)开发物业撑起 72% 的收入来源(2020 年财报,收入 61.95 亿元),才能让 2457.69 亿元(6 月 4 日收盘)的估值显得更合理,何况富力物业。

不同点在于,掌舵碧桂园服务的是杨惠妍,碧桂园董事局主席杨国强的二女儿,父女之情能直接沁润在财报里;到富力这边,地产和物业都是靠要李思廉,只得过上既当儿子又当爹的日子。

物业 " 儿子 " 还小,李思廉得帮衬,可是地产这个 " 爹 " 又太穷:那么多的窟窿还没填,大项目都不敢接了;疫情影响犹在,酒店无法带来正向现金流,哪里有条件扶持物业?

当爹的让儿子过上好生活,李思廉不是不想,而是做不到呀。

2018 年到 2020 年,富力物业在管面积从 4900 万平方米一路涨到 6900 万平方米,与合营、联营公司也没帮上什么忙,收入贡献比例一直在 25% 以下。

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"(富力)参与的招拍挂会以短平快项目为主,大型的、一百多亿的(项目)尽量不参与,大多数控制在 10 亿元左右的价格。"2019 年开始就在 " 猥琐发育 ",2020 年新增权益土储不过 386 万平方米,李思廉没有打算改变成长节奏。

富力地产这爹指望不上,活下去还得、也只能靠自己。

不给钱,儿子苦;给了钱,当爹的苦。反正都是李思廉苦。

慢一步的代价

很多时候,人生就是这样不公平。

就像李思廉,当爹与当儿子的苦都吃了,尝遍两种苦涩日子依旧难过。没办法,如果吃苦就能获得回报,华夏幸福(600340.SH)的王文学与泰禾集团(000732.SZ)的黄其森,吃得苦比谁都多,还不是依然在深渊里出不来?

或许在你尝到前方苦涩的时候,证明一切已经太迟了。

会有人说,一切还来得及。看看最新的财务报表,2020 年富力地产还有 5190 万平方米土储,旧村与城市更新地区土储超过 4000 万平方米;富力物业再不济,6900 万平方米的在管面积还是实打实的。再看看,新希望服务(03658.HK)只用 1140 万平方米的 " 粮 " 就上市了。

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的确,富力地产和富力物业都有一定规模。如果这是当前市场价值体系标尺,而且一段时间不会改变,李思廉说不定会迎来命运的反转。

可是命运又不是小孩子,凭什么听你的?

曾有媒体统计,截至 2021 年 3 月共有 21 家物业公司申请 IPO,其中 18 家公司最终破发。渐渐地,物业上市套现的后劲不足了。

再看 2019 年 6 月世茂服务(00873.HK)的招股书,6820 万平方米的在管面积与富力物业基本持平。可是上市即破发,一度让世茂服务董事局主席许世坛难以接受。

可是不能接受又能怎样?看看彩生活,在管面积超过 5 亿平方米,市值还不是卡在了 47.14 亿元的历史低位?才两年多的时间,大势已经变很多:谈增值,物业本质、原始规模,成长速度 ……过去奏效的方法论,现在都失效了。

跟你一边大的破发了,比你大很多的还在长大。如果上市后,富力物业破发并一路走跌,降至不足百亿元级别,李思廉还能靠什么东山再起?说到底,还是李思廉梦想太大,怎奈时间他不赶趟啊。

要么觉醒够早、要么规模够大、要么成长够快,想要市值平步青云,那么多的上山石,总得登上一脚才能成功。人生不就是这样,一朝错过了,再回头就是百年身。想改变贫穷的命,哪有那么容易?

不如意事常八九,可与人言无二三,辛酸苦涩谁能懂?

猜想

当然,我们也可以依照李思廉的现有版图,展开大胆的猜想,谁说富力物业上市一定是终点?

地产板块的底子还算厚实,同时旧改本就是 " 高利润、磨时间 " 的慢性子活儿,坚持利润导向,降低开发速度,富力地产的内循环,能够维持自身日常需求。

待物管板块上市后,李思廉将地产项目与酒店的服务需求全部转交富力物业,借靓丽的业绩推高物业估值;或许酒店板块会继续亏钱,可是地产板块 " 嗜老本儿 ",为其提供充足的现金流,也能保持整体健康运转。

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此时,李思廉可讲的故事可就多了:旧改项目步入正轨 "、全球最大的豪华酒店资产拥有人 " 逐步摆脱疫情影响,爹有钱了,养活物业的儿子不是什么难事儿。

在一起,大家谁都别想赚钱;分开了,日子倒有个盼头。这日子过得,自在且别扭。

真有那么一天,结果当然会好,只是这需要确保三大客观条件同时发生:旧改项目能够稳定推进,提供充足现金流;疫情影响快速消退,至少不能让酒店成为太过沉重的累赘;物管板块获得资本市场认可,市值不能出现大幅波动,缺一不可。

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不过既然是客观,意味着李思廉已经将决定成败的关键,交给捉摸不透的命运。对,这就是 " 赌徒精神 "。

说来有趣,地产圈诸多大佬的成功,莫不是与 " 赌徒精神 " 有关:不是坚信海南房地产泡沫注定破裂,SOHO 中国董事长潘石屹怎会放弃 " 炒楼花 " 这样一本万利的游戏,成就 " 万通六君子 " 的故事?

不是笃定地产行业的风生水起,山水文园董事局主席李辙怎会放弃蒸蒸日上的玩具产业,盖了那么多园林,蜚声国内外?

不是固执于所有中国人都想住院子,黄其森怎会成为坚持 " 高杠杆 + 高周转 " 模式最为忠实的信徒,让全中国人都知道谁的院子最漂亮?

看到了吗?他们都是,至少都曾是怀有 " 赌徒精神 " 的地产人,而且他们都曾经因为 Show Hand 带走了全部游戏筹码,风光一时无两。

当然,再看看结果,你就会明白," 常在河边走,哪有不湿鞋 " 的道理。

结语

如果是赌,故事就可以到此结束了。没人出老千,没人能定论获胜的概率,只能等时间揭晓答案。

不过当一个人,不管是主动还是被动,需要在台桌上证明自己的时候,悲剧已经是注定的。但凡有一线生机,李思廉能够摆脱贫穷的撕扯,命运的折磨,谁愿将前途交给最不靠谱的赌桌呢?无论做出怎样牺牲,付出多少代价,都必须拿出一切拼一把了,这好吗?

当然,或许我辈评论什么,在现实面前都是错的。" 世人都晓神仙好,唯有金钱忘不了 "。也许吧,贫穷限制了我们的想象。缺钱不是罪,谁还债谁崩溃。